基于合理控制房价吉林省房地产价格与经济增长关系
来源:中国爱国教育网 作者:gaozhiguo 2014-10-29 08:42
一、引言
房价的高低与人们生活水平息息相关，合理控制房价，使居民能够安居乐业已经成为政府工作的重点。虽然吉林省房地产起步较晚，但是随着住房制度的不断改革和住房消费政策的切实落实，吉林省房地产业已经得到快速发展，并且成为推动吉林省经济增长的主要动力。
从房地产开发投资占固定资产投资的比重来看，全国1995年为15.87%，之后一直下降到1998年最低点为12.72%，此后经过短期增长后一直在15%以上波动，2012年该比值达到19.16%。而1995年吉林省为10.42%，之后一直下降，到1997年该数值下降为6.93%，从1998年开始逐渐增长，虽然一直处于不断波动状态，但是均在10%以上，2012年该比值达到13.77%。
从房地产价格角度来看，在未剔除价格因素的条件下，吉林省房地产平均售价从1994年的1，359.76元/平方米增长到2012年的4，146.72元/平方米，年平均增长率为6.39%，增幅为2，786.96元/平方米；同期，全国房地产平均售价从1994年的1，408.63元/平方米增长到2012年的5，790.99元/平方米，年平均增长率为8.17%，增幅为4，382.36元/平方米。
从以上数据可以看出，吉林省并未出现投资过热和“房价高企”的现象，也就是吉林省还处于房地产开发成长时期。
二、吉林省房地产价格与经济增长关系实证分析
（一）指标选取和数据准备。本文选择的变量是吉林省房地产的平均售价和人均地区生产总值。搜集了1994～2012年房地产销售的相关数据，经过计算得到房地产平均售价。为了消除价格因素对变量的影响，采用以1994年为基期的GDP平减指数对人均地区生产总值进行处理，得到不变价的实际人均地区生产总值；采用以1994年为基期的居民消费价格指数对房地产平均售价进行处理，得到不变价的实际房地产价格。最终，文章采用实际房地产价格（RHP）和实际人均地区生产总值（RPGDP）进行研究。
（二）实证分析。本文首先对经过处理后的两个变量RHP和RPGDP进行平稳性检验，然后进行协整分析并建立误差修正模型对二者的长期和短期关系进行分析，接着对二者之间的因果关系进行格兰杰因果关系检验。
1、平稳性检验。由于非平稳时间序列在进行分析时容易出现伪回归等问题，所以需要先对变量进行平稳性检验和处理。本文采用ADF单位根检验法进行平稳性检验。检验方法如下：
△Yt=β1+β2+δYt-1+ αi △Yt-i+εt
其中，εt 为纯粹白噪声误差项，而Yt-1=（Yt-1-Yt-2），△Yt-2=（Yt-2-Yt-3）以此类推，由AIC准则或SIC准则来决定所产生的大多数的滞后期数。在ADF检验法中，虚拟假设为δ=0：即存在一个单位根和时间序列是非平稳的。如果，对立假设是δ<0：即时间序列式是平稳的。
从RPGDP的ADF检验值为3.677776，大于5%显著性水平下的临界值-1.961409，可知该序列非平稳；而一阶差分后的RPGDP序列的ADF检验值为-2.769244，小于5%显著性水平下的临界值-1.962813，所以，序列D（RPGDP）为平稳序列。同理可知，RHP序列为非平稳序列，D（RHP）序列为平稳序列。由于RPGDP和RHP两个序列均为一阶单整的时间序列，因此可以进行协整分析。
2、协整分析。本文采用E-G两步法来对RHP和RPGDP进行协整检验。
假设{yt}和{xt}均为I（1）变量，并且建立回归方程为yt=β0+β1xt+ut。本文模型所估计的残差就是拿t=t-β0-β1t对t进行平稳性检验。
将RHP和RPGDP分别作为被解释变量和解释变量进行回归，得到回归方程为：
RHP=-1800.685+0.724501RPGDP+t
t=（-5.802538）（10.77198）
R2=0.872215 2=0.864698
D.W.=1.298566 F=116.0355
该方程中所有变量系数均通过了显著性检验，且模型拟合程度较好。
3、误差修正模型。由以上分析可知，变量RHP和RPGDP之间是协整关系，但是，RHP和RPGDP在短时间内是否会偏离均衡，还需要建立一个误差修正模型。本文建立的误差修正模型为：
△LHPt=α1+αi△LHPt-i+βj△LCPIt-j+γecmt-1 +εt
其中，ecmt是作为误差修正项，也就是相当于协整方程中的残差项。如果把残差项t作为ecmt，而且将其作为非均衡误差项代入上式，这样就可以建立误差修正模型：
D（RHP）=-6.819136+0.561945D（RPGDP）-0.791906ecmt+εt
t=（-0.142377）（2.018434）（-3.697999）
其中，除常数项外各变量都通过了10%显著性水平下的检验。
根据上述方程，短期内实际人均地区生产总值每增加1%，实际房地产价格将上涨0.56%。误差修正项系数为-0.791906，所得到的调整方向与误差项反向纠正原理相吻合。
4、格兰杰因果关系检验。格兰杰因果关系检验验证变量之间是否存在因果关系。本文利用Eviews5.0进行格兰杰因果关系检验。
当滞后期为1期时，均拒绝两个原假设，说明滞后1期时，商品房价格与经济增长是互为因果；当滞后期为2期时，均接受两个假设，说明滞后2期时，二者之间不存在因果关系；当滞后期为3期时，接受“RHP不是RPGDP的原因”的假设，拒绝“RPGDP不是RHP的原因”的假设，即商品房价格并不能促进经济增长，但是经济增长却带动了商品房价格的上涨。当滞后期为4期和5期时，均接受两个原假设，二者不存在因果关系。
三、结论与建议
通过协整分析得出，吉林省房地产价格与经济增长之间存在长期稳定均衡关系，并且正向关系，即实际人均地区生产总值每增长1%，房地产价格将会增长0.72%；通过建立误差修正模型分析得出，吉林省房地产价格与经济增长之间存在短期动态修正机制，短期来看，当实际人均地区生产总值每增长1%时，实际房地产价格会增长0.56%，短期弹性明显小于长期；通过格兰杰因果关系检验得出，短期内，房地产价格与经济增长相互影响、相互促进；中长期内，经济增长与房地产价格存在单向因果关系；长期来看，二者并不存在因果关系。
针对以上结论，本文提出以下三条建议：
第一，加强房地产市场监管力度。政府需要加强对房地产市场的监督管理力度，这就可以很好地、快速地解决在进行房地产市场调整过程中所出现的问题和矛盾。
第二，分类调控稳定房价。实行分类调控，有利于抑制房价过快上涨，促进房地产业健康发展。
第三，推进经济结构升级。在维持房地产业是国民经济支柱产业的前提下，合理调控和引导房地产及其相关行业的产业结构升级，同时依靠科技进步积极推进经济结构升级，减少因房价调控对经济增长造成的冲击，使房价回归合理，实现房地产业健康发展和经济的可持续发展。
房地产拉动时代或将终结 经济新增长极在新能源汽车？
或许一切要先从回顾历史开始。
改革开放三十多年来，中国经济获得了飞速发展，取得了举世瞩目的成就。然而，众所周知的是，这种高速增长是一种“消耗体力”式的增长，是一种建立在牺牲资源（人力资源、自然资源、环境资源……）基础上的增长。这种“自损”性的增长不仅潜伏着危害，更是不可持续的。在这场经济长跑中，中国体力不支的苗头似已显现。
对于这种“后发”国家体力渐衰的现象，富有前瞻性的经济学家们提出了一个词来概括——“中等收入陷阱”。百度百科对此解释说：“新兴市场国家突破人均GDP1000美元的‘贫困陷阱’后，很快会奔向1000美元至3000美元的起飞阶段；但到人均GDP3000美元（即中等收入）附近，快速发展中积聚的矛盾集中爆发，自身体制与机制的更新进入临界，很多发展中国家在这一阶段由于经济发展自身矛盾难以克服，发展战略失误或受外部冲击，经济增长回落或长期停滞，陷入所谓‘中等收入陷阱’阶段。”如同在跑道上疯狂加速跑一样，这种经济“加速跑”也必然会给“奔跑者”的机体带来一些难以避免的伤害和难以协调的问题。发达国家走了几百年才走完的路，被心急如焚的中国压缩在短短的几十年去走，自然会在创造巨大财富的同时也“创造”巨大的问题。这些问题不仅日渐凸显在经济上，也日渐反映在政治、文化、社会生活等方方面面。而早在2012年，中国的人均GDP就已达6049美元进入中等偏上收入国家行列。似乎，在继续前进的路上，“中等收入陷阱”正等着中国纵身跳入。
况且，体力渐衰的中国经济还身背着房地产这个越来越沉重的“包袱”！
房地产作为国民经济的重要支柱，曾因其强大的产业集聚能力和投资聚拢能力而在促进中国经济快速发展的过程中做出了不可磨灭的贡献，其对GDP的贡献曾一度超过13%。然而细细想来，这种贡献是建立在牺牲资源基础上的、是十分粗放的。对于房地产的过度“依赖”导致中国经济在很大程度上被房地产“绑架”。从历史节拍上看，房地产似乎更适于“经济加速跑”时期，而不适于也不应适于经济转型和跳出“陷阱”时期。目前来看，房地产所制造的供给远大于其创造的需求。某知名经济学家就认为，房地产供给的“远行”和需求的“滞后”、人口结构的变化和贫富差距的拉大，最终极有可能使房地产的“蛋糕”以“改革再分配”的方式切割分享。此外，国家也正竭力摆脱“地产型”经济模式——利率市场化改革的背后，是鼓励人们选择更为多样的投资产品，不再仅仅把钱投资在地产上；土地制度改革，旨在打破土地供应的垄断，加大土地流转；房产税的改革就更是直指房地产了。地产者也许会陷入“好景不再”的悲凉情绪里，但经济原本就是一场不讲情绪的游戏。
倘若如此，经济新的增长点在哪里？或许有很多，但其中一个应该是新能源汽车。作为国民经济重要支柱的汽车产业，同样有着极强的产业集聚和资本集聚能力，而且其投资和消费的灵活性都远大于地产。在过去三十多年间，中国的汽车工业其实远没有肩负起其在促进经济发展上应担当的责任来。可以说，很多国家的崛起，都离不开汽车工业的“助力”——德国的崛起、美国的崛起、二战后日本的崛起、以及上世纪七八十年代韩国的崛起……是时候该让汽车产业发力了。事实上，业内不少人都认为，新能源汽车将会给汽车产业带来颠覆与整合。在新能源汽车上，同时有着巨大的科技集聚与创新集聚。它不是建立在资源牺牲基础上的，也不是粗放的和不可持续的。或许，正是以新能源汽车为核心，带动上下游产业、相关领域的革新，最终可以使得整个经济的创新因素增强，摆脱“低端制造”经济模式的束缚，获得经济持久增长的能力。并且，汽车产业涉及领域众多、产业协同性强，这使得以新能源汽车为契机能够对整个经济的产业进行整合升级。也许正是因为看到了新能源汽车的重要作用，国务院办公厅才于日前颁布了《关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》，为加快新能源汽车的发展给予政策上的支持吧。另据行业知情人士透露，前段时间德国总理默克尔访华，中德双方所讨论的最重要的项目就是新能源汽车。政府动作似乎已为新能源汽车的发展“定调”了，新能源汽车的重要性由此可见一斑。
事实上，“中等收入陷阱”揭示的是这样一种现象——后发国家在经过一段时间经济“加速跑”之后，因资源大量消耗导致资源优势不复存在，低端制造优势也随之丧失，而高端制造业却无力涉足，经济发展遂陷入一种“高不成、低难再”的尴尬境遇中。对于中国来说，自然不可能期冀资源“元气”能够恢复，那么，增强科技创新能力、促进低端生产向高端制造转化、实现产业的整合升级是经济重新迸发活力的唯一途径。新能源汽车，因其承担的历史任务，正日益变得重要而宏大。
房价的高低与人们生活水平息息相关，合理控制房价，使居民能够安居乐业已经成为政府工作的重点。虽然吉林省房地产起步较晚，但是随着住房制度的不断改革和住房消费政策的切实落实，吉林省房地产业已经得到快速发展，并且成为推动吉林省经济增长的主要动力。
从房地产开发投资占固定资产投资的比重来看，全国1995年为15.87%，之后一直下降到1998年最低点为12.72%，此后经过短期增长后一直在15%以上波动，2012年该比值达到19.16%。而1995年吉林省为10.42%，之后一直下降，到1997年该数值下降为6.93%，从1998年开始逐渐增长，虽然一直处于不断波动状态，但是均在10%以上，2012年该比值达到13.77%。
从房地产价格角度来看，在未剔除价格因素的条件下，吉林省房地产平均售价从1994年的1，359.76元/平方米增长到2012年的4，146.72元/平方米，年平均增长率为6.39%，增幅为2，786.96元/平方米；同期，全国房地产平均售价从1994年的1，408.63元/平方米增长到2012年的5，790.99元/平方米，年平均增长率为8.17%，增幅为4，382.36元/平方米。
从以上数据可以看出，吉林省并未出现投资过热和“房价高企”的现象，也就是吉林省还处于房地产开发成长时期。
二、吉林省房地产价格与经济增长关系实证分析
（一）指标选取和数据准备。本文选择的变量是吉林省房地产的平均售价和人均地区生产总值。搜集了1994～2012年房地产销售的相关数据，经过计算得到房地产平均售价。为了消除价格因素对变量的影响，采用以1994年为基期的GDP平减指数对人均地区生产总值进行处理，得到不变价的实际人均地区生产总值；采用以1994年为基期的居民消费价格指数对房地产平均售价进行处理，得到不变价的实际房地产价格。最终，文章采用实际房地产价格（RHP）和实际人均地区生产总值（RPGDP）进行研究。
（二）实证分析。本文首先对经过处理后的两个变量RHP和RPGDP进行平稳性检验，然后进行协整分析并建立误差修正模型对二者的长期和短期关系进行分析，接着对二者之间的因果关系进行格兰杰因果关系检验。
1、平稳性检验。由于非平稳时间序列在进行分析时容易出现伪回归等问题，所以需要先对变量进行平稳性检验和处理。本文采用ADF单位根检验法进行平稳性检验。检验方法如下：
△Yt=β1+β2+δYt-1+ αi △Yt-i+εt
其中，εt 为纯粹白噪声误差项，而Yt-1=（Yt-1-Yt-2），△Yt-2=（Yt-2-Yt-3）以此类推，由AIC准则或SIC准则来决定所产生的大多数的滞后期数。在ADF检验法中，虚拟假设为δ=0：即存在一个单位根和时间序列是非平稳的。如果，对立假设是δ<0：即时间序列式是平稳的。
从RPGDP的ADF检验值为3.677776，大于5%显著性水平下的临界值-1.961409，可知该序列非平稳；而一阶差分后的RPGDP序列的ADF检验值为-2.769244，小于5%显著性水平下的临界值-1.962813，所以，序列D（RPGDP）为平稳序列。同理可知，RHP序列为非平稳序列，D（RHP）序列为平稳序列。由于RPGDP和RHP两个序列均为一阶单整的时间序列，因此可以进行协整分析。
2、协整分析。本文采用E-G两步法来对RHP和RPGDP进行协整检验。
假设{yt}和{xt}均为I（1）变量，并且建立回归方程为yt=β0+β1xt+ut。本文模型所估计的残差就是拿t=t-β0-β1t对t进行平稳性检验。
将RHP和RPGDP分别作为被解释变量和解释变量进行回归，得到回归方程为：
RHP=-1800.685+0.724501RPGDP+t
t=（-5.802538）（10.77198）
R2=0.872215 2=0.864698
D.W.=1.298566 F=116.0355
该方程中所有变量系数均通过了显著性检验，且模型拟合程度较好。
3、误差修正模型。由以上分析可知，变量RHP和RPGDP之间是协整关系，但是，RHP和RPGDP在短时间内是否会偏离均衡，还需要建立一个误差修正模型。本文建立的误差修正模型为：
△LHPt=α1+αi△LHPt-i+βj△LCPIt-j+γecmt-1 +εt
其中，ecmt是作为误差修正项，也就是相当于协整方程中的残差项。如果把残差项t作为ecmt，而且将其作为非均衡误差项代入上式，这样就可以建立误差修正模型：
D（RHP）=-6.819136+0.561945D（RPGDP）-0.791906ecmt+εt
t=（-0.142377）（2.018434）（-3.697999）
其中，除常数项外各变量都通过了10%显著性水平下的检验。
根据上述方程，短期内实际人均地区生产总值每增加1%，实际房地产价格将上涨0.56%。误差修正项系数为-0.791906，所得到的调整方向与误差项反向纠正原理相吻合。
4、格兰杰因果关系检验。格兰杰因果关系检验验证变量之间是否存在因果关系。本文利用Eviews5.0进行格兰杰因果关系检验。
当滞后期为1期时，均拒绝两个原假设，说明滞后1期时，商品房价格与经济增长是互为因果；当滞后期为2期时，均接受两个假设，说明滞后2期时，二者之间不存在因果关系；当滞后期为3期时，接受“RHP不是RPGDP的原因”的假设，拒绝“RPGDP不是RHP的原因”的假设，即商品房价格并不能促进经济增长，但是经济增长却带动了商品房价格的上涨。当滞后期为4期和5期时，均接受两个原假设，二者不存在因果关系。
三、结论与建议
通过协整分析得出，吉林省房地产价格与经济增长之间存在长期稳定均衡关系，并且正向关系，即实际人均地区生产总值每增长1%，房地产价格将会增长0.72%；通过建立误差修正模型分析得出，吉林省房地产价格与经济增长之间存在短期动态修正机制，短期来看，当实际人均地区生产总值每增长1%时，实际房地产价格会增长0.56%，短期弹性明显小于长期；通过格兰杰因果关系检验得出，短期内，房地产价格与经济增长相互影响、相互促进；中长期内，经济增长与房地产价格存在单向因果关系；长期来看，二者并不存在因果关系。
针对以上结论，本文提出以下三条建议：
第一，加强房地产市场监管力度。政府需要加强对房地产市场的监督管理力度，这就可以很好地、快速地解决在进行房地产市场调整过程中所出现的问题和矛盾。
第二，分类调控稳定房价。实行分类调控，有利于抑制房价过快上涨，促进房地产业健康发展。
第三，推进经济结构升级。在维持房地产业是国民经济支柱产业的前提下，合理调控和引导房地产及其相关行业的产业结构升级，同时依靠科技进步积极推进经济结构升级，减少因房价调控对经济增长造成的冲击，使房价回归合理，实现房地产业健康发展和经济的可持续发展。
房地产拉动时代或将终结 经济新增长极在新能源汽车？
或许一切要先从回顾历史开始。
改革开放三十多年来，中国经济获得了飞速发展，取得了举世瞩目的成就。然而，众所周知的是，这种高速增长是一种“消耗体力”式的增长，是一种建立在牺牲资源（人力资源、自然资源、环境资源……）基础上的增长。这种“自损”性的增长不仅潜伏着危害，更是不可持续的。在这场经济长跑中，中国体力不支的苗头似已显现。
对于这种“后发”国家体力渐衰的现象，富有前瞻性的经济学家们提出了一个词来概括——“中等收入陷阱”。百度百科对此解释说：“新兴市场国家突破人均GDP1000美元的‘贫困陷阱’后，很快会奔向1000美元至3000美元的起飞阶段；但到人均GDP3000美元（即中等收入）附近，快速发展中积聚的矛盾集中爆发，自身体制与机制的更新进入临界，很多发展中国家在这一阶段由于经济发展自身矛盾难以克服，发展战略失误或受外部冲击，经济增长回落或长期停滞，陷入所谓‘中等收入陷阱’阶段。”如同在跑道上疯狂加速跑一样，这种经济“加速跑”也必然会给“奔跑者”的机体带来一些难以避免的伤害和难以协调的问题。发达国家走了几百年才走完的路，被心急如焚的中国压缩在短短的几十年去走，自然会在创造巨大财富的同时也“创造”巨大的问题。这些问题不仅日渐凸显在经济上，也日渐反映在政治、文化、社会生活等方方面面。而早在2012年，中国的人均GDP就已达6049美元进入中等偏上收入国家行列。似乎，在继续前进的路上，“中等收入陷阱”正等着中国纵身跳入。
况且，体力渐衰的中国经济还身背着房地产这个越来越沉重的“包袱”！
房地产作为国民经济的重要支柱，曾因其强大的产业集聚能力和投资聚拢能力而在促进中国经济快速发展的过程中做出了不可磨灭的贡献，其对GDP的贡献曾一度超过13%。然而细细想来，这种贡献是建立在牺牲资源基础上的、是十分粗放的。对于房地产的过度“依赖”导致中国经济在很大程度上被房地产“绑架”。从历史节拍上看，房地产似乎更适于“经济加速跑”时期，而不适于也不应适于经济转型和跳出“陷阱”时期。目前来看，房地产所制造的供给远大于其创造的需求。某知名经济学家就认为，房地产供给的“远行”和需求的“滞后”、人口结构的变化和贫富差距的拉大，最终极有可能使房地产的“蛋糕”以“改革再分配”的方式切割分享。此外，国家也正竭力摆脱“地产型”经济模式——利率市场化改革的背后，是鼓励人们选择更为多样的投资产品，不再仅仅把钱投资在地产上；土地制度改革，旨在打破土地供应的垄断，加大土地流转；房产税的改革就更是直指房地产了。地产者也许会陷入“好景不再”的悲凉情绪里，但经济原本就是一场不讲情绪的游戏。
倘若如此，经济新的增长点在哪里？或许有很多，但其中一个应该是新能源汽车。作为国民经济重要支柱的汽车产业，同样有着极强的产业集聚和资本集聚能力，而且其投资和消费的灵活性都远大于地产。在过去三十多年间，中国的汽车工业其实远没有肩负起其在促进经济发展上应担当的责任来。可以说，很多国家的崛起，都离不开汽车工业的“助力”——德国的崛起、美国的崛起、二战后日本的崛起、以及上世纪七八十年代韩国的崛起……是时候该让汽车产业发力了。事实上，业内不少人都认为，新能源汽车将会给汽车产业带来颠覆与整合。在新能源汽车上，同时有着巨大的科技集聚与创新集聚。它不是建立在资源牺牲基础上的，也不是粗放的和不可持续的。或许，正是以新能源汽车为核心，带动上下游产业、相关领域的革新，最终可以使得整个经济的创新因素增强，摆脱“低端制造”经济模式的束缚，获得经济持久增长的能力。并且，汽车产业涉及领域众多、产业协同性强，这使得以新能源汽车为契机能够对整个经济的产业进行整合升级。也许正是因为看到了新能源汽车的重要作用，国务院办公厅才于日前颁布了《关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》，为加快新能源汽车的发展给予政策上的支持吧。另据行业知情人士透露，前段时间德国总理默克尔访华，中德双方所讨论的最重要的项目就是新能源汽车。政府动作似乎已为新能源汽车的发展“定调”了，新能源汽车的重要性由此可见一斑。
事实上，“中等收入陷阱”揭示的是这样一种现象——后发国家在经过一段时间经济“加速跑”之后，因资源大量消耗导致资源优势不复存在，低端制造优势也随之丧失，而高端制造业却无力涉足，经济发展遂陷入一种“高不成、低难再”的尴尬境遇中。对于中国来说，自然不可能期冀资源“元气”能够恢复，那么，增强科技创新能力、促进低端生产向高端制造转化、实现产业的整合升级是经济重新迸发活力的唯一途径。新能源汽车，因其承担的历史任务，正日益变得重要而宏大。
